1月19日，我参加了上海世联华东领客顾问部高级经理樊秀峰在公司二楼会议室举办的“社区商业和长租公寓”专题培训课，本次培训课以上海世联作为行业领先的第三方代理机构视角，通过对市场上社区商业和长租公寓参与方进行大量的监测、深度分析与实地调研，并结合各开发商的实践经验进行了众多精彩分享，对相关行业的现状与发展趋势做出了独到的见解。通过本次培训，让我感触颇多，现就借鉴外脑经验探索中房商业项目招商运营管理模式事宜与大家进行一些简单分享。

一、开辟新战场，不断影响市场走向

2017 年，关于租赁市场的政策利好一波接一波，到目前为止，已有多个城市出台了具体的实施方案，大力发展租赁市场。借着政策东风，资本力量也开始不断涌入，房企、房产中介、品牌运营商、酒店集团等势力也纷纷布局租赁市场，长租公寓似乎又站在了风口上。如果说2017年是长租公寓元年，2018年将是租赁元年之后的爆发年，除了新增租赁土地之外，还有住宅房源的存量和转化。卖房子会越来越难，特别是针对销售型的地产公司。随着“国家队”房企的进场，未来将新增更多租赁型用地，传统房企会持有或改造更多租赁型住房物业。地产商做长租公寓，任重而道远，因为回报率低，回报周期长。另外，融资成本也高，ABS、类REITs 产品未来走向并不明朗。长租公寓应轻重结合，重是指资产并购、整体包租、资产增值、租金价差；轻是指资产托管、品牌加盟、管理收益、运营增效。同时，长租公寓未来的精细化和差异化发展是将来各个运营商品牌战略的关键。即使在青年群体中，性格、爱好、职业、收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求，针对不同的细分群体提供差异化、专业化的产品和服务是未来长租公寓运营商品牌战略的关键。可以说，抓住了政策走向，把握机遇，开辟新的战场，就找到了由产品IP向品牌IP、规模效应升级发展的正确路径。

二、拥抱新营销趋势，以差异化思维圈粉

如今，在宏观经济增速不断放缓，场地租金不断攀升，企业利润不断下降的大环境下，面对商业销售困境，越来越多的开发商将社区商业资产沉淀下来。社区商业被定位于“最后一公里”，简单总结为“51015”，即凡是步行5分钟可到的便利店，10分钟可到的超市、餐饮店，骑车15分钟可到的购物中心，均可归为社区商业的范畴，可见，社区商业的核心就是便民。各大电商巨头和传统零售商都加快了社区商业的布局，阿里投资的“盒马鲜生”，再到“天猫小店”以及“京东到家”等电商巨头也都进军社区商业，而传统零售巨头天虹、家乐福、苏宁等也在积极布局。未来社区商业发展将形成社区服务窗口、连锁生鲜类业态逐渐成为社区商业的核心主力、更关注运营、或将成为金融资本下一个关注点等四大新趋势。如果把社区商业看成一个平台，它无疑是离消费者最近、直接可以培养消费习惯的平台。目前有些社区生态圈已开始通过APP提供社区服务和理财金融服务，万科也正着手打造社区商业的互联网金融平台。虽然这些企业尝试的效果还难以短期显现，但这将是社区商业发展的另一个方向。社区商业将形成社区、社交、社会等三社多功能于一体的商业空间，只有经过规范化地统一规划定位、商业运营管理，才可以产生长期稳定的现金流。开辟性的动作，更说明一个地产企业在战略布局眼光、产品开发能力、客群需求解读等综合素质的提升，更重要的是抓住市场先机，就等于把握住了未来，把握住了城市进程中客户粘性的驱动力，品牌传播效应真正意义的润物细无声。

三、洞悉市场版块发展，先行战略扩张版图

根据公司“十三五”战略规划，公司将依托南宁轨道交通集团土地资源强大支持，立足南宁市场，充分整合开发轨道交通沿线各种资源，以市场为导向，创新性开发适合客户的产品，打造“轨道+物业”的发展模式，致力于成为区域内的轨道地产开发知名品牌企业。诚然，公司经过36年的发展，虽然取得了一定的成绩，但随着品牌大鳄纷纷入邕，公司如何在大鳄自带光环标签之下突围市场，如何在地铁时代的城市进程中抢占一席之地，这需要我们在机遇面前时刻具备危机意识。不难想象，要想成为有温度的城市运营商，要形成差异化品牌属性，要塑造品牌及项目的吸附力，要洞悉市场研判、敬畏市场需求、优化客户关系、打造差异化品牌服务等系统工程，方能使企业实现跨越式发展，回归强者舞台。