房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发;另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入利润颇丰的房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展，进而房地产合作开发经营逐渐成为我国房地产开发的主流模式。

常见的房地产项目合作开发模式包括合同型、联建型、法人型。合同型的房地产项目合作开发模式是指出让方在不转让土地使用权的前提下以合作项目的土地使用权作为投资，投资方以现金作为投资，签订合作开发合同的方式，不办理土地过户手续。联建型的房地产项目合作开发模式是指一方提供土地使用权，乙方提供资金和技术，双方共同办理土地使用权变更登记和房地产开发手续进行合作开发，双方按合同约定分配房屋，需办理土地更名和合建审批手续，以共同的名义领取工程规划许可证和施工许可证，具有三共特征，即共同投资、共享收益、共担风险。法人型的房地产项目合作开发模式是指出地方以合作项目的土地使用权出资，投资方以现金出资，组建项目公司，开发房地产项目。

实际操作中，房地产项目合作开发存在的风险通常包含以下几个方面：（1）合作主体经营资格不合格的法律风险；（2）以土地使用权作为投资的法律风险；（3）合作方未足额出资的法律风险；（4）合作方超额投资约定不明的法律风险；（5）合同履行中的法律风险；（6）合作开发房地产名不符实的法律风险。

针对前述风险，可采取相应的防范措施：

（一）在选择合作对象及签订合作合同之前，认真核实拟合作方是否满足合作项目的要求，包括有无房地产开发经营资质、资质等级是否符合项目要求、资质证书是否尚处有效期内、有无受到限制经营活动的情况等。若不满足，应尽量避免与此类公司合作。如果在签订了合作协议且实施了一定规模的投资建设后，发现合作方缺乏经营资格，应尽快采取措施获取符合要求的经营资格，以规避合作经营主体资格不合法的法律风险。

（二）在合作合同签署和开工建设之前，应取得国有土地使用权证书及相关审批；必要时应进行充分尽职调查，避免出现土地权属不清、存在抵押或潜在纠纷、信访事件；合作合同中明确土地使用权一方不能取得国有土地使用权的违约责任。在实施合作开发房地产项目过程中，如果合作方以未经批准的划拨土地使用权投资的，应尽快采取有效措施补办批准手续，尽量规避因土地使用权问题导致合作合同无效的法律风险。

（三）在项目开工前，要求出资一方落实建设资金，明确约定逾期出资的违约责任；在领取国有土地使用权证后尽快办理抵押贷款取得开发资金；符合预售条件时，及时办理预售或出租，回收资金用于工程建设，避免和降低未足额出资引发资金断裂的风险。

（四）在合作合同中明确规定增加投资的承担比例，或确定承担比例的规则、方法等。同时，起草合作合同时应设置灵活条款，如由合作另一方代替出资，双方根据实际投资额重新界定投资额和利润分配比例。这样既解决项目资金困难，又人性化考虑到合作各方的经济实力等综合因素。同时，还可以对过错方引起投资额增加约定具体的违约责任等。

（五）对于履行合作合同中的法律风险，如果合作中出现权利义务变更应及时协商签订补充协议。合作方应就合作项目建立独立核算财务制度，对合作中的公章、银行印鉴管理，双方签字权限、流程，双方对项目资金控制、核算、税费分担，如何清算等进行明确约定，尽可能确保开发支出费用经过合作各方的认可。资金投资方可以通过设定担保和先期收益条款来保障权益，即将拟开发的土地使用权或提供土地一方的有效资产在一定时期内为其投资抵押，或在收益分配中约定优先分配利润。

（六）共担风险是合作开发房地产合同最本质的特征之一。法律对于合作开发合同中常出现的几种仅具有合同形式，但缺乏共担风险这一重要特征的四类合同作出了转性规定。合作合同中设有保底条款的，会被依法认定为土地使用权转让合同、借贷合同、房屋买卖合同或房屋租赁合同，即合作方之间的权利义务关系应以隐藏行为来确定。如果合同方约定了保底条款，诉讼中法院可能按相关土地转让、房屋买卖、企业借款、房屋租赁合同法律关系处理利润分配，合作方由此可能面临补缴相关转让税费等法律风险。为了防范名不符实的合作开发法律风险，合作合同中应避免固定收益和保底利润的有关条款。

在合作开发房地产项目中，由于各方权利和义务都较多，而一些重要义务的履行直接关系到合作项目的能否成功。比如开发土地的过户或更名、开发资金的及时到位、开发手续和证照的及时办理等。因此，除了前述提及的风险防控措施外，还应制定科学完备的合同履行管理制度，比如设置合同专员岗位，与业务部门（或合同执行部门）共同负责合同的存档、管理、履行的提示及监督等工作；对于己方到期应履行的义务，应及时、全面履行；对于合作方未及时履行义务的，应善意提醒，情节严重的，要通过发出书面通知或律师函的方式督促履行，并保存相关证据，为以后纠纷的处理做好准备。